Comprar un inmueble en planos es una opción atractiva para quienes buscan obtener precios más bajos y la posibilidad de personalizar ciertos aspectos del diseño. Sin embargo, también implica ciertos riesgos, como retrasos en la obra o problemas legales. Para tomar una decisión informada, es crucial investigar a fondo la inmobiliaria, verificar los permisos de construcción, y revisar cuidadosamente los términos del contrato. En esta guía, te explicamos los consejos para comprar en un proyecto en planos así como los pasos clave para garantizar una compra segura y aprovechar al máximo los beneficios de este tipo de inversión.
Presta atención a estos consejos para comprar un proyecto en planos
Verificación de la inmobiliaria
Es esencial investigar a fondo a la inmobiliaria o constructora responsable del proyecto. Debes revisar sus antecedentes, reputación en el mercado, y asegurarte de que cuente con experiencia en proyectos similares. Puedes verificar si la inmobiliaria ha entregado proyectos a tiempo y si ha tenido problemas legales previos. También es útil conversar con otros compradores o revisar reseñas y testimonios.
Revisión de documentos legales
Solicita y revisa documentos clave, como:
Copia literal del terreno
Este documento debe estar registrado en la SUNARP y reciente. Confirma que la inmobiliaria es propietaria del terreno y que no haya cargas como hipotecas.
Es importante que el propietario del terreno (persona natural o jurídica) sea el mismo que te esté vendiendo el departamento de bien futuro. Igualmente importante es precisar que a veces que quien vende no es el mismo propietario, pero ese tercero cuenta con la autorización. En ese caso, se deberá contar con un poder -o un convenio por escrito- para tal efecto que le autorice a vender en nombre del dueño y que posteriormente, obligue al propietario transferir el predio al comprador y/o inversionista.
Licencia de construcción:
Verifica que el proyecto cuente con los permisos municipales necesarios. Esto asegura que cumple con las regulaciones locales. Comprobarlo antes de comprar un departamento en planos es muy importante porque puede que la municipalidad niegue la licencia de construcción, es decir, este documento asegura que el proyecto de edificación cumple con las las medidas de seguridad, usos, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos. Muchos proyectos inmobiliarios comienzan a construirse sin contar con la licencia respectiva y sin respetar las exigencias técnicas sobre construcción, lo que ocasiona en muchos casos que la municipalidad les niegue la posibilidad de regularizar sus permisos, ordenando en muchos casos la paralización de las obras.
Exige que en el contrato se establezca las características del departamento
Al comprar en planos, debes prestar especial atención al contrato o minuta de compra. Verifica los plazos de entrega, las formas de pago y las penalizaciones por posibles retrasos. Un abogado especializado en bienes raíces puede ayudarte a detectar cláusulas desfavorables o condiciones ocultas que puedan afectar tu compra.
Por ejemplo, al comprar este tipo de inmuebles, muchas veces se nos presenta folletos, videos, así como contenido 3D impresionante que puede estar muy bien elaborado, sin embargo, a la hora de entregarte el departamento no cumplen con los acabados que viste o te ofrecieron.
Por lo tanto, un contrato, al ser ley entre las partes, te brindará mayor seguridad para rcclamar con fundamento y con total razón.
Exigir que en el contrato se obligue al vendedor levantar la hipoteca matriz antes de la entrega del departamento
En relación al punto 2, muy pocas veces el proyecto inmobiliario se financia con recursos propios y se recurre a financiamiento del banco para sacar adelante el proyecto. En ese caso, la única hipoteca que podría admitirse es la que el banco inscribió a su favor sobre el terreno matriz y todo lo que se construya en él. Por esta razón, debes ser precavido y exigir que en el contrato de compraventa se establezca que el comprador se obliga a levantar la hipoteca y entregar al comprador la documentación que lo acredite fehacientemente.
Financiamiento de entidad financiera
Antes de firmar, asegúrate de que el proyecto esté debidamente financiado, ya sea por una entidad bancaria, fideicomiso o recursos propios de la inmobiliaria. Esto reduce los riesgos de que el proyecto se detenga por falta de capital, además, considera que un banco siempre se asegurará que todo salga correctamente.
Fecha de entrega y penalidades en caso de retraso
Así como el vendedor te establece penalidades en caso de retraso del pago de las cuotas, es que a efectos de asegurar el cumplimiento de la fecha de entrega se recomienda también que éste también asuma penalidades en caso de retraso injustificado, es decir el pago de un monto dinerario a manera de indemnización por los perjuicios que te ocasiona cada día de atraso, esto hará que el vendedor esté muy pendiente de la culminación oportuna de la obra.
Programas y beneficios
Revisa si el proyecto se acoge a programas de vivienda del Estado, como «MiVivienda», o si ofrece incentivos especiales, como descuentos o facilidades de pago. La información sobre estos proyectos se encuentra en la página web del Fondo Mivivienda: www.mivivienda.com.pe. Como se sabe, este crédito hipotecario cuenta con el beneficio del Bono del Buen Pagador, un subsidio que oscila entre los S/ 10 800 y los S/ 25 700, para vivienda tradicional, y S/ 16 200 y los S/ 31 100, para vivienda sostenible, el cual está dirigido a quienes tienen buen historial crediticio.
Siguiendo estos consejos para comprar un proyecto en planos,, puedes minimizar los riesgos asociados a la compra de un proyecto en planos y maximizar las oportunidades de obtener un buen inmueble en Lima.
